关于全市物业管理工作情况的调研报告

2020年7月22日在市八届人大常委会第二十三次会议上

市人大环境资源城乡建设委员会

按照市人大常委会年度工作安排，2020年7月8日，市人大常委会副主任李淑云带领环资委全体，采取实地察看和召开座谈会的方式对全市住宅小区物业管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

我市现有各类小区413个，物业服务企业185家，物业管理从业人员2万余人，为301个小区提供物业服务，管理各类楼房10578栋，总户数44万户，服务人口近百万。市政府高度重视物业管理工作，2019年以来连续两年将物业管理列为年度重大民生实事的重要内容，持续加大工作力度，尤其是住建局做了大量卓有成效的工作，就我们了解的目前情况看，和去年9月份主任会议成员视察期间相比，我市物业管理工作取得了一定成效。

（一）物业管理标准化建设稳步推进。市政府狠抓物业管理标准化，全面开展服务用语、行为规范、标识标志和服务流程的标准化建设和管理工作。引导和规范物业企业健全服务质量追溯机制，对物业服务标准明确的5个等级进行了补充和完善，建立了多层次、多等级的服务标准体系。并通过物业服务等级标准考核评比促进物业企业的标准化管理水平。实施标准化管理小区由去年的243个增加到271个，占比由72%增加到90%；易安居平台安装率及“一箱三栏”设置率均保持100%。

（二）业主委员会建设得到加强。市政府制定并实施《关于对业主大会筹备组成员和业主委员会成员任职条件的指导意见》，督导各县区政府组织街道、社区对已成立业主委员会的小区进行规范，对未建立业主委员会的小区抓紧组建。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，或组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的物业管理委员会，加强住宅小区的管理。目前，全市业主委员会（包括物业管理委员会）由去年的185个增加到314个，占比由55%增加到76%。

（三）物业管理工作水平得到提升。市政府认真组织实施《盘锦市物业管理条例》，在全省率先提出推进物业管理标准化建设的工作理念，加强宣传培训、检查督导和行政执法，持续开展物业管理服务提升年、物业服务等级标准考核评比等活动。我市东方托莱多、湖滨四季城小区先后获得辽宁省物业管理标杆项目称号，鑫华国际新城、霞光府等10个小区获得优秀住宅小区称号，物业服务质量、群众满意率均有所提升。

（四）物业管理体制机制逐步确立。市政府加强了物业管理的组织领导，市及县区、经济区分别成立了政府分管领导牵头抓总、住建行业综合统筹、各相关部门协调配合的物业管理工作领导小组，按照《盘锦市物业管理条例》9项配套制度、8项物业管理示范文本，督促街道、社区将物业管理纳入街道、社区建设和管理之中，推进业主委员会建设，配合物业企业开展管理工作，逐步确立了“业主自治、专业服务、社区治理、政府监管”的物业管理工作机制。

二、存在的主要问题

（一）推进部分老旧住宅小区实现业主自治管理工作进展缓慢。近些年，政府对老旧小区进行了一系列环境改造，居民得到了实实在在的利益，也产生了依赖心理，对组建业主委员会不积极不主动，甚至旗帜鲜明地反对，造成有的小区成立业委会十分困难。有的住宅小区开发建设遗留的问题没有在保质期内得到解决，给业主、业委会和物业服务企业造成新的纠纷，小区管理困难重重。

（二）部分小区公共设施设备的使用、维修、养护工作不够规范。有的存在公共设施、设备维修、养护不及时问题。高层电梯得不到定期保养，存在安全隐患；健身器材毁坏得不到及时维修，道板、绿化损毁后得不到及时补修；有的小区业主共有场地的车辆占地费和人防工程平时用作停车位收取的停车费、租金账目公示不及时，不够公开透明；有的小区专项维修资金使用的知晓率和透明度不高。

（三）相关职能部门履职不到位现象依然突出。相关职能部门和县区、街道、社区的物业监管机构不健全，对物业管理工作不够重视，物业执法进小区尚未落到实处。有的小区业主找不到相关部门的联系方式；街道、社区作为物业管理的具体组织和指导部门，有的也没有把物业管理纳入本职工作，业主反映咨询得不到及时有效答复，专业性和责任意识欠缺；有的小区竣工综合验收把关不严，开发建设遗留问题转嫁给物业管理，后续物业服务纠纷时有发生。有的职能部门职责界定不够清晰，存在多头管理或监管缺失现象。

（四）业主大会、业主委员会成立比率不高，履职能力不强，业主维权的整体力量薄弱。有的业主参与小区公共事务决策的积极性不高，对未真正涉及个人切身利益的事情，态度漠然。业主大会难以召开，目前在410个小区中，成立业主委员会和物业管理委员会的仅占76%，代表业主维权的组织依然不足。已经成立的业主委员会有的依法履职能力依然不够。或因组织运行不规范，或因部分业主委员会成员缺乏责任意识和法律意识，存在管理规约、议事规则以及工作经费收支情况公示不及时不全面等越权履职现象，这样的业主委员会与业主沟通不畅，群众满意度低，更不用说替业主维权了。有的业主本身主体意识差，配合业委会开展工作不积极，知法懂法守法意识不强，当自己利益受到损害时找不到适当解决问题的办法，将所有矛盾和问题，都归结到物业企业，既不能有效维权，又产生新的矛盾，有的拒交物业费，导致物业收费难，也影响了物业服务水平的提升。

三、几点建议

（一）要进一步明确分工，压实责任，做实住宅小区物业管理联席会议制度。要按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，强化辖区人民政府属地管理职责以及各级住建部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，由市住建局牵头编制物业管理各方主体责任清单，进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界。做实市、县（区）、街道（乡镇）三级住宅小区物业管理联席会议，推动联席会议办公室常态化运作，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，压实工作责任，建立考核和奖惩机制，推进相关部门依法履职，指导、协调、推进物业管理工作，及时处理重大矛盾纠纷，协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。

（二）要切实提高成立业主大会、业主委员会比率，加强业主委员会建设。街道办事处（镇人民政府）要组织未成立业主委员会的小区尽快筹备召开业主大会，选举业主委员会，或者协调成立物业管理委员会，鼓励符合条件的社区干部、工作人员、机关事业单位党员（含退休）、劳动模范、专职网格员等骨干力量通过选举进入业委会任职。吸纳有财务管理、安全管理、设备管理、环境管理等专业特长的业主加入业主委员会。督促所有小区尤其是老旧弃管小区全部成立业主委员会，力争年底前将业主委员会（物业管理委员会）成立比率达到100%。街道办事处（镇人民政府）督促业主委员会，严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，由街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。制定业主委员会津贴发放标准，明确经费来源，对2018年以前建成的小区要安排业主委员会办公场所，帮助业主委员会获得必需的物质保障，更好依法履职。

（三）要把好新建住宅小区前期物业管理关，杜绝产生新的建设遗留问题。住建系统要对新建住宅小区前期物业招投标加强监管。县区住建局督促建设单位选聘物业服务企业从事前期物业服务的，必须经过公开招标。向物业所在地的县区住建局办理招标备案做为申请办理商品房预售许可证或商品房现售备案的前置条件。要做好新建住宅小区物业的承接查验工作，对未经承接查验的物业服务企业不予备案。新建物业在交付使用十五日前，建设单位和物业服务企业应当在物业所在地县区住建局、街道办事处（镇人民政府）监督指导下，邀请居（村）民委员会、业主代表参加，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备等进行承接查验；建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项或“带病”交付。要严把新建商品住房交付使用核验关口。县区住建局要督促建设单位落实新建商品住房交付使用核验制度，严明建设单位应当向物业所在地县区住建局申请交付使用核验，取得《商品住房交付使用条件确认书》后方可交付使用的规定，对未取得《商品住房交付使用条件确认书》的建设单位，向买受人交付房屋的，应当承担相应的法律责任，予以处罚，并承担自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用条件确认书》期间的物业服务费。

（四）要进一步增强物业管理工作实效，把服务群众“最后一公里”落到实处。物业管理工作点多面广，要进一步建立健全物业管理机构，明确各相关部门、街道、社区、物业企业、业主委员会等职责，凡是物业涉及的城管、公安、消防、环保、通讯、水电燃气等部门单位，要把物业管理纳入工作职责之中，列入工作日程，指定专人负责，明确职责要求，主动把执法和服务延伸到物业管理区域内，严谨细致落实好物业管理各环节工作，各部门、街道、社区做好对业主委员会、物业企业的监管工作。要处理好前期管理与后期管理的关系。监督物业企业提高自身综合素质，加强内部管理，增强服务意识，提高管理质量。在社区基层探索建立由街道、社区党支部、社区居委会、业主代表、物业服务企业等多方参加的综合协调机制，加强对小区物业管理问题的日常沟通、协调、指导和监督。把小区物业管理工作落到实处。